De aankoop van een onroerend goed aandeel volgt niet de logica van een klassieke verkoop. De verdeling van de notariskosten hangt af van het juridische kader van de transactie (verdeling, veiling, scheiding, erfopvolging) en niet van een uniek principe waarbij de koper alles zou betalen. Het verwarren van deze regimes leidt tot een verkeerde inschatting van de werkelijke kosten van de uittreding uit de gemeenschap.
Clause “akte in hand” en aankoop van aandeel: een vaak genegeerde onderhandelbare uitzondering
Bij een standaard onroerend goed verkoop zijn de notariskosten voor rekening van de koper. Deze regel is echter niet dwingend. De partijen kunnen in het voorcontract overeenkomen om een clausule “akte in hand” op te nemen, waarbij de kostenlast naar de verkoper wordt overgedragen.
Ook interessant : Ontdek wie de vrouw van Fabien Haimovici is en de geheimen van hun relatie
Bij de aankoop van een aandeel tussen ex-partners of mede-erfgenamen verandert deze clausule de situatie. De verkoper die snel uit de gemeenschap wil stappen, kan akkoord gaan met het dragen van de kosten om de ondertekening te versnellen. We zien dat deze optie onderbenut blijft, terwijl het een directe onderhandelingsfactor vormt voor de netto kosten van de uitkering.
De clausule moet expliciet in de akte worden opgenomen. Zonder schriftelijke vermelding zal de notaris de standaardverdeling toepassen. Elke mondelinge discussie tussen mede-eigenaren over dit punt heeft geen juridische waarde. Om dieper in te gaan op het mechanisme van de verdeling, verdient de kwestie van de notariskosten voor de aankoop van een aandeel een analyse afhankelijk van elke vermogensconfiguratie.
Aanvullende lectuur : Alles wat je moet weten over de dingo, de wilde hond van Australië: levensstijl en bescherming
Deelrechten en belasting op onroerend goed: twee verschillende posten die niet verward mogen worden
De “notariskosten” omvatten in werkelijkheid verschillende begrotingslijnen waarvan de fiscale aard verschilt afhankelijk van of het gaat om een verdeling of een overdracht aan een derde.
- De deelrechten zijn van toepassing wanneer de aankoop een einde maakt aan de gemeenschap tussen mede-eigenaren. In geval van scheiding is het toepasselijke tarief 2,5 % berekend op de netto waarde van het gedeelde goed. Bij erfopvolging tussen erfgenamen in rechte lijn kan een vrijstelling van toepassing zijn, afhankelijk van de omstandigheden.
- De belasting op onroerend goed (0,715 %) is verschuldigd voor de publicatie van de akte bij de dienst voor onroerend goed publiciteit. Dit komt bovenop de deelrechten.
- De gereguleerde emolumenten van de notaris volgen een proportioneel tarief vastgesteld bij decreet. Ze zijn niet onderhandelbaar, in tegenstelling tot de vrije honoraria die de notaris kan aanrekenen voor aanvullende adviesdiensten.
- De kosten dekken de uitgaven die door het notariskantoor zijn voorgeschoten voor administratieve formaliteiten (hypotheekstatus, stedenbouwkundige documenten, kopieën van akten).
De berekening is niet gebaseerd op de totale waarde van het goed, maar uitsluitend op de waarde van de aangekochte aandelen. Een aankoop van een kwart van een goed genereert proportioneel lagere kosten in vergelijking met een aankoop van de helft. Deze verminderde basis is het belangrijkste verschil met een klassieke aankoop.
Wie betaalt de notariskosten afhankelijk van de juridische context van de aankoop
Het antwoord varieert afhankelijk van drie hoofdsituaties. Er is geen universele regel.
Aankoop van uitkering na scheiding
De echtgenoot die het goed behoudt, draagt in principe de volledige notariskosten, aangezien hij de verkrijger is. De echtscheidingsconventie kan echter een verdeling van de kosten voorzien, vooral als de uitkering lager is dan de werkelijke waarde van het overgedragen aandeel. De echtscheidingsuitspraak of de goedgekeurde overeenkomst bepaalt de definitieve verdeling.
Aankoop van aandeel bij erfopvolging
Tussen erfgenamen verschilt de logica. De notaris kan de verdeling van de kosten berekenen op basis van het aandeel van elke mede-eigenaar, in plaats van deze volledig aan de koper toe te rekenen. Deze benadering is consistent met het declaratieve karakter van de erfopvolging: elke erfgenaam wordt geacht altijd eigenaar te zijn geweest van zijn aandeel, en de kosten volgen deze juridische fictie.
In de praktijk raden we aan om de verdeling schriftelijk vast te leggen voordat de akte wordt opgesteld. Laatste meningsverschillen over dit punt blokkeren regelmatig de dossiers in behandeling.
Uittreding uit de gemeenschap tussen samenwonenden of vennoten
De koper van het aandeel draagt in de meeste gevallen de kosten. Geen huwelijksregime beschermt samenwonenden, en de uittreding uit de gemeenschap volgt dan de regels van het gemeen recht. De clausule “akte in hand” blijft onderhandelbaar, maar is in deze context zeldzamer.
Gedwongen verkoop en meerderheid van twee derden: het blokkadescenario
Wanneer een mede-eigenaar de aankoop weigert of de uittreding uit de gemeenschap blokkeert, kunnen de mede-eigenaren die ten minste twee derden van de rechten vertegenwoordigen, de verkoop van het goed in gang zetten. Deze procedure vereist een kennisgeving via de notaris en een termijn van drie maanden. In geval van aanhoudende blokkade kan de rechtbank worden ingeschakeld.
De kosten van deze procedure (notariële kennisgeving, gerechtelijke kosten, eventuele expertise) komen bovenop de klassieke notariskosten. Deze extra kosten worden verdeeld tussen de mede-eigenaren naar rato van hun rechten, tenzij de rechter anders beslist. Het anticiperen op deze mogelijkheid maakt het mogelijk om de werkelijke kosten van een conflictueuze uittreding uit de gemeenschap te kwantificeren, ver boven het enige bedrag van de uitkering.
De aankoop van een aandeel blijft de minst kostbare operatie om uit een gemeenschap te stappen, op voorwaarde dat men de basis voor de berekening van de kosten en hun contractuele verdeling beheerst. Het reserveren van de notariskosten vanaf de fase van de onderhandeling van de uitkering voorkomt onaangename verrassingen op het moment van ondertekening. Een bezoek aan het notariskantoor voor een nauwkeurige schatting voordat enige verbintenis wordt aangegaan, blijft de meest betrouwbare aanpak.